GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI BEYANI HAKKINDA BİLİNMESİ GEREKENLER

Gelirin elde edilme şekline göre vergilendirilme yöntemi farklılık gösterir. Buna göre Gelir Vergisi’nin konusuna giren kazanç ve irat türleri şöyledir;

• Ticari Kazanç: Tahakkuk esası
• Zirai Kazanç: Tahakkuk Esası
• Ücret: Tahsil Esası
• Serbest Meslek Kazancı: Tahsil Esası
• Gayrimenkul Sermaye İradı: Tahsil Esası
• Menkul Sermaye İradı: Tahsil Esası
• Diğer Kazanç ve İratlar: Tahsil Esası

 

İRAT VE KAZANÇ FARKI

• İrat: Fikri veya bedeni bir çalışmayı gerektirmeden taşınır veya taşınmaz sermayenin getirisidir.
• Kazanç: Bedeni veya fikri çalışma sonucu emeğin getirisi veya bir teşebbüs içerisinde emekle sermayeyi birleştirmek suretiyle elde edilen gelirdir.
•  

GAYRİMENKUL NEDİR?

• Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;
• Voli mahalleri ve dalyanlar;
• Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen, mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilümum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri;
• Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;
• Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı
• Telif hakları (Bu hakların, müellifleri veya bunların kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar, serbest meslek kazancıdır.);
• Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilümum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları;
• Motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.

 

İRADIN HANGİ DÖNEMDE ELDE EDİLDİĞİ NASIL TESPİT EDİLECEK?

İradın nasıl tespit edileceği konusundaki en önemli konulardan biri tahsilatın gerçekleşip gerçekleşmemesidir.

 

ÖRNEK:

        Kira başlangıcı: 01.06.2023(bir yıllık)

        Kira bedeli 20.000,00 TL

• Ödemenin aylık olası durumundaki irat tutarı ne kadardır?

• Ödemenin kira başlangıcında peşin ödenmesi durumundaki irat tutarı ne kadardır?
• Ödemenin kira bitiş tarihinde yıllık peşin olarak ödenmesi durumundaki irat ne kadardır?

 

ÇÖZÜM:

 

• Ödeme aylık yapıldığında;

2023 yılı iradı 20.000 X 7 Ay = 140.000,00 TL

2024 yılı iradı 20.000 X 5 Ay = 100.000,00 TL

• Ödeme yıllık peşin yapıldığında;

2023 yılı iradı 20.000 X 7 Ay = 140.000,00 TL

2024 yılı iradı 20.000 X 5 Ay = 100.000,00 TL

• Ödeme kiranın bitiş tarihinde yapıldığında

2024 yılı iradı 20.000 X 12 ay 240.000,00

GMSİ’DE İSTİSNA UYGULAMASI

• İstisnanın sadece konut kira gelirlerine uygulanacağını unutmayalım!
• İstisna tutarı 2023 yılı için 21.000,00 TL. 2024 yılında uygulanacak istisna 33.000,00 TL.
• İstisna tutarı kişi ile ilgilidir. Konut ile ilgili değildir.
• Ticari, zirai veya mesleki kazancı dolayısıyla beyanname verenler istisnadan yararlanamazlar.
• GMSİ tutarının istisna haddinin üzerinde kalması şartıyla; ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar gayri safi toplamı 2023 yılı için 550.000,00 TL’yi aşanlar istisnadan yararlanamazlar.

 

ÖRNEK: Ahmet Bey’in 2023 yılında elde ettiği gelirler aşağıdaki gibidir:

 

• Tek işverenden elde edilen ücret: 240.000,00 TL
• Değer artış kazancı şeklinde elde edilen gelir 200.000,00 TL
• Kira geliri 180.000,00 TL

Ahmet Bey kira geliri istisnasından yararlanabilir mi?

ÇÖZÜM: Ahmet Bey’in 2023 yılında elde ettiği gelirler toplamı:

• Ücret                                    :240.000,00 TL
• Değer artış kazancı             :200.000,00 TL
• Kira geliri                             :180.000,00 TL

TOPLAM                                        :620.000,00 TL

550.000,00 TL’lik tutarın üzerinde olduğu için istisnadan yararlanamaz.

Ancak, Ahmet Bey’in 2023 yılında elde ettiği gelirler toplamı şu şekilde olsaydı:

• Ücret                                    :240.000,00 TL
• Değer artış kazancı             :100.000,00 TL
• Kira geliri                             :180.000,00 TL

TOPLAM                                        :520.000,00 TL

 

550.000,00 TL’lik tutarın altında olduğu için istisnadan yararlanabilecekti.

Önemli Bilgi: Konut kira geliri istisna tutarının altında kalsaydı 550.000,00 TL’lik sınıra bakılmaksızın beyan edilmeyecek.

Gayrimenkul sermaye iratlarına uygulanacak istisna şahsa bağlı bir istisnadır. Bir konutun birden fazla hisse sahibinin olması durumunda her pay sahibi ayrı ayrı istisnadan yararlanabilir. Ayrıca bir şahsın birden fazla konutu varsa sadece bir istisnadan yararlanabilir.

 

BİR KONUTUN İKİ SAHİBİ OLMASI DURUMUNDA HESAPLAMA NASIL YAPILACAK?

ÖRNEK:

Ali Bey ve Ayşe Hanım eşit paylı olmak üzere bir konut sahibidirler. Bu konuttan 2023 yılında 150.000,00 TL kira geliri edilmiştir. Pay sahiplerinin kira geliri ne kadar olacak?

Ali Bey: 150.000,00 / 2 =75.000,00 TL kira geliri.

İstisnadan sonra kalan tutar: 75.000,00 – 21.000,00 TL = 54.000,00 TL

Ayşe Hanım: 150.000,00 / 2 =75.000,00 TL kira geliri.

İstisnadan sonra kalan tutar: 75.000,00 – 21.000,00 TL = 54.000,00 TL

ÖRNEK:

Ali Bey’in %90 ve Ayşe Hanım’ın %10 paylı bir konut sahibidirler. Bu konuttan 2023 yılında 150.000,00 TL kira geliri edilmiştir. Pay sahiplerinin kira geliri ne kadar olacak?

Ali Bey: 150.000,00 / %90 =135.000,00 TL kira geliri.

İstisnadan sonra kalan tutar: 135.000,00 – 21.000,00 TL = 114.000,00 TL

Ayşe Hanım: 150.000,00 / %10 =15.000,00 TL kira geliri.

Ayşe Hanım’ın geliri istisna tutarının altın olduğu için beyanname vermeyecek.

BİRDEN FAZLA KONUTUN TEK SAHİBİ OLMASI DURUMUNDA HESAPLAMA NASIL YAPILACAK?

ÖRNEK:

Ali Bey’in tam paylı olmak üzere 3 adet dairesi bulunmaktadır. Bu konutlardan 2023 yılında 60.000,00 TL, 75.000,00 TL ve 85.000,00 TL olmak üzere toplam 220.000,00 TL kira geliri edilmiştir. Ali Bey’in kira geliri ne kadar olacak?

Ali Bey: 220.000,00 – 21.000,00 = 199.000,00 TL hesaplamaya esas kira geliri.

HATALI BEYAN DURUMUNDA İSTİSNA

• Beyanname vermeyen veya beyanname vermesine karşın elde ettiği hasılatı olduğunda düşük beyan eden bir kişinin daha sonra yapılacak tarhiyatlarda istisnadan yararlanması mümkün değildir.
• İdarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan mesken kira gelirlerinin, pişmanlık ve ıslah hükümleri dahil olmak üzere süresinden sonra verecekleri beyanname ile kendiliklerinden beyan etmeleri halinde istisnadan yararlanmak mümkündür.

 

NAKDEN TAHSİLAT

 

• Tahsilat o yıla ait kira bedeli ise, tahsil edildiği yılın hasılatı sayılır.
• Geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği yılın hasılatı sayılır.
• Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı sayılır. Ölüm veya ülkeyi terk halinde, mükellefiyetin kalktığı dönemin geliri sayılır.
• Yabancı para ile sağlanan iratlar, tahsil edildiği günün T.C. Merkez Bankası döviz kuru üzerinden Türk Lirası’na çevrilir.
• Kiracıdan gider karşılığı adı altında alınan paralar, gayrisafi hasılatın bir unsurudur. Örneğin, kira bedelinin dışında kiracıdan ısıtma, aydınlatma giderlerine karşılık olarak belli bir tutar da tahsil edilmiş ise, bunlar da gayrisafi hasılata dahil edilir.

 

AYNİ OLARAK YAPILAN TAHSİLAT

 

• Ayni olarak tahsil edilen kiralar, emsal bedel ile paraya çevrilir. Emsal bedelinin Taktir Komisyonu ya da mahkemelerce res’en yapılabilir.
• Arazi kiralamalarında kira bedelinin ürün olarak tahsil edildiği hallerde, ayni olarak alınan ürünün emsal bedeli ile ürünün elden çıkarıldığı tarihteki piyasa satış fiyatı arasında farklılık çıkabilir. Bu durumda, ürünün emsal bedelinin gayrisafi hasılat olarak kabul edilmesi, bu ürünün satılması halinde ise emsal bedel kabul edilen değerle piyasa satış fiyatı arasında oluşacak kârın, arızi ticari faaliyetten kaynaklanan kazanç şeklinde dikkate alınması gerekir.

ÖRNEK: Ahmet Bey arazisini 2023 yılında Mehmet Bey’e bakliyat ekimi yapılmak üzere kiraya vermiştir. Kira bedeli olarak üretilecek mahsulün %25’si olarak saptanmıştır. Mehmet Bey arazide 40.000 kg bakliyat üretimi yapmış ve 10.000 kg’ını Ahmet Bey’e 28/10/2023 tarihinde teslim etmiştir. Bakliyatın emsal bedeli 10 TL’dir. Mehmet Bey kira bedeli olarak teslim aldığı bakliyatı kg’ı 15 TL’den satmıştır. 

ÇÖZÜM:

• Kira geliri olarak beyan edilecek tutar: 10 TL X 10.000 kg = 100.000,00 TL (Götürü veya gerçek giderler indirildikten sonra kalan tutar beyan edilecek)
• Arızi ticari kazanç olarak elde edilen tutar: 5 X 10.000 kg = 50.000,00 TL (2023 istisna tutarı 129.000,00 olduğundan beyana gerek yoktur.)
•  

ORTAK ALANLARIN KİRALANMASIYLA ELDE EDİLEN KAZANÇLAR

Ortak alanların her ne şekilde olursa olsun kiraya verilmesinden dolayı elde edilen kazançlar kat malikleri tarafından elde edilmiş sayılır.

ÖRNEK: 3 katlı bir binanın eşit paylı iki sahibi vardır. Binanın girişinde işyeri bulunmaktadır. 01/01/2023 tarihinde binanın dış yüzeyi reklam amaçlı kullanılmak üzere yıllık 240.000,00 TL’ye bir şirkete kiralanmıştır. Bina girişindeki işyeri yıllık 180.000,00 TL’ye 01/07/2023 tarihinde kiralanmış ve bedelin tamamı nakit tahsil edilmiştir.

ÇÖZÜM:

Toplam kazanç: 240.000 + (180.000 X 6/12) = 240.000 + 90.000=330.000,00 TL

Kişi başı kazanç: 330.000/2 = 165.000,00 TL

KİRACI TARAFINDAN MAL SAHİBİNE DEVREDİLEN KIYMETLER

Kiracı tarafından, gayrimenkulü genişletecek veya değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule eklenen kıymetler kira süresinin sonunda bedelsiz olarak kiralayana devredilirse emsal bedelinin devir tarihinde emsal bedeli kira bedeli sayılacaktır.

ÖRNEK: Ahmet Bey kiracı olarak ikamet ettiği konutun pencere doğramalarını 2022 yılı içinde 30.000,00 TL’ye yenilemiş ve 27/06/2023 tarihinde işi dolayısıyla evi boşaltarak ev sahibi Mehmet Bey’den 30.000,00 TL’yi tahsil etmiştir.

Bu durumda Mehmet Bey Taktir komisyonuna müracaat etmiş ve taktir komisyonu pencere doğramalarının 50.000,00 TL olduğunu tespit etmiştir. Bu durumda Mehmet Bey devir dönemi olan 2023 kira gelirlerine (50.000-30.000=20.000) gayrisafi hasılat olarak eklemek durumundadır.

TAHSİL SAYILAN DURUMLAR

• Bilgisi dahilinde olması kaydıyla kiraya veren adına, kamu kuruluşlarına, icra dairelerine, bankaya, notere veya postaya para yatırılmış olması,
• Kira olarak doğan alacağın başka bir kişiye devredilmesi veya kiraya verenin kiracısına olan bir borcu ile takas edilmesi

 

TAHSİLAT VE ÖDEME BELGELERİNİN TEVSİKİ

• 500,00 TL ve üzerindeki konut kira bedellerinin banka veya posta üzerinden ödenmeli ve bu kanalla belgelendirilmelidir.
• İşyeri kira bedellerinde bir sınır olmaksızın yapılan tüm ödemeler banka veya posta yoluyla yapılmalı ve belgelendirilmelidir.
• Tevsik zorunluluğuna uymayan mükelleflere mükellefiyet türüne göre her bir ödeme için 1.900,00 TL ile 7.500,00 TL arasında değişen cezalar uygulanmaktadır.

 

EMSAL KİRA BEDELİ UYGULAMASI

• Herhangi bir tahsilat olmamasına veya emsaline nazaran daha az tahsilat yapılmış olması durumlarında en az kira bedelinin tespiti için yapılan bir uygulamadır.
• Kira gelirinin gerçek durumu yansıtmadığı veya vergi incelemeleri sırasında yetkililerince talep edilmesi durumunda bu yönteme başvurulur.

 

EMSAL KİRA BEDELİ UYGULAMA ESASLARI

• Bina ve arazilerde emsal kira bedeli, yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kiradır. Böyle bir makam yoksa VUK’a göre belirlenen vergi değerinin %5’idir.
• Bina ve arazi dışında kalan mal ve haklarda, emsal kira bedeli, şayet biliniyorsa bunların maliyet bedelinin, maliyet bedeli bilinmiyorsa VUK’un servetlerin değerlemesine ilişkin hükümlerine göre Taktir Komisyonunca tespit edilecek emsal bedelinin % 10’dur.
• Telif hakkı, imtiyaz hakkı gibi haklarda maliyet bilinmiyorsa Taktir Komisyonunca belirlenen bedelin % 10’dur.

ÖRNEK: Ahmet Bey’in sahip olduğu apartman dairesinin vergi değeri 2.500.000,00 TL’dir.

Buna göre emsal kira bedeli 2.500.000 X %5 = 125.000,00 TL’den daha az hasılat beyan edilemez.

EMSAL KİRA BEDELİ UYGULANMAYACAK DURUMLAR

• Boş kalan gayrimenkulün muhafazası gayesiyle bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,
• Binaların mal sahiplerinin ana, baba, büyükanne, büyükbaba, çocuk, torun veya kardeşlerine ikametine tahsis edilmesi durumunda,
• Mal sahibi ile akrabaların da aynı evde ikamet etmesi halinde,
• Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda, emsal kira bedeli uygulanmaz.

 

GERÇEK GİDER YÖNTEMİ

• Gayrisafi hasılattan GVK 74. maddesi sayılan giderlerin indirilmesi suretiyle bulunur. Dikkat edilmesi husus, gerçek tutarları ile gayrisafi hasılattan indirilecek giderlerin, belgelendirilmesi veya kanundaki ölçülere uygun şekilde indirilmesidir.

 

GERÇEK GİDER YÖNTEMİNDE İNDİRİLEBİLECEK GİDERLER

• Kiraya Verenler Tarafından Ödenen Aydınlatma, Isıtma, Su ve Asansör Giderleri
• Kiraya Verilen Malların İdaresi İçin Yapılan ve Gayrimenkulün Önemi ile Orantılı Olan İdare Giderleri
• Kiraya Verilen Mal ve Haklara Ait Sigorta Giderleri
• Kiraya Verilen Mal ve Haklar Dolayısıyla Yapılan ve Bunlara Harcanan Borçların Faizleri ve Gayrimenkullerin İktisap Bedelinin %5’i

ÖRNEK: Ahmet Bey 2022 yılında 6.000.000 TL’ye daire satın almıştır. 01.03.2023 tarihinde yıllık 240.000,00 TL’ye kiraya vermiştir. Bunun dışında bir meskeni daha bulunan Ahmet Bey bu meskenden de 2023 yılında 360.000,00 TL kira geliri elde etmiştir.

ÇÖZÜM:

6.000.000 X %5 = 300.000,00 TL

2023 yılı kira geliri toplamı:

240.000/12X10 = 200.000,00 TL              

360.000+200.000 = 560.000,00 TL

İndirilebilecek tutar en fazla 200.000,00 TL’dir.

• Vergi, Resim, Harç ve Şerefiyelerle, Belediyelere Ödenen Harcamalara İştirak Payları
• Kiraya Verilen Mal ve Haklar İçin Ayrılan Amortismanlar ile Isı Yalıtım ve Enerji Tasarrufu Sağlamaya Yönelik Harcamalar
• Mal Sahibi Tarafından Yapılan Onarım Giderleri
• Bakım ve İdame Giderleri
• Kira ile Tuttukları Mal ve Hakları Kiraya Verenlerin Ödedikleri Kiralar ve Diğer Giderler
• Sahibi Bulundukları Konutları Kiraya Verenlerin Kira ile Oturdukları Konutların Kira Bedeli

 

ÖRNEK: Ahmet Bey sahip olduğu 3 adet konutu 2023 yılında sırasıyla toplam 60.000 TL 36.000 TL ve 48.000 TL bedelle yıllık toplam 144.000 TL'ye kiraya vermiştir. Kendisi ise kiralamış olduğu bir konuta 2023 yılında toplam 84.000 TL kira ödemiştir.

Bu durumda" mesken kirasına isabet eden gider tutarı" dışında kalan tutar gider olarak indirilebilecektir. İstisnaya isabet eden gider tutarı, istisna tutarının toplam hasılat içerisindeki oranı ile toplam gider tutarının çarpılması suretiyle bulunur. İstisnaya isabet eden gider tutarı 21.000 / 144.000 X 84.000 = 12.250,00 TL gider olarak indirilebilecek tutar ise 71.750 TL’dir.

• Zarar ziyan tazminatlar
• Kısmen kiraya verilen mal ve haklarda giderlerin dağıtımı

 

ÖRNEK: Ahmet Bey’in 2 katlı bir dairesi bulunmakta olup üst katında kendisi oturmakta alt katında ise kiraya vermek suretiyle gelir elde etmektedir. 2.023 yılında bu gayrimenkul için 27.000 TL gider yapılmıştır Ahmet Bey‘in kendi oturduğu daire 150 m kare kiraya verdiği daire ise 100 metrekaredir.

Ahmet beyin katlanmış olduğu 27.000 TL’lik giderin kiraya verilen kata isabet eden kısmı yüzölçümlerine göre hesaplanır. 2 katın toplamı 100 + 150= 250 metrekare kiraya verilen yer ise 100 metrekaredir. Bu durumda kiraya verilen kısma isabet eden gider tutarı 100 / 250 X 27.000 = 10.800 TL olacaktır.

GERÇEK GİDER YÖNTEMİNDE İNDİRİLEMEYECEK GİDERLER

• Para cezaları ve vergi cezaları
• Motorlu taşıtlar vergisi
• Çevre temizlik vergisi

 

GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİ

• Hangi yöntemin belirleneceği mükellefin tercihine bırakılmıştır. 
• Götürü gider usulünde, giderlerin gerçek usulde hasılattan düşülmesi yerine, bu giderlere karşılık olmak üzere hasılatın %15’i oranında gider hasılattan indirilir.
• Bu yöntemi seçen mükellefler 2 yıl süreyle bu usulden dönemezler.
• Önceden bildirim yapma zorunluluğu yoktur.

 

KİRALAYANIN TEVKİFAT YAPMASI DURUMUNDAKİ UYGULAMA

• Gayrimenkul sermaye iratlarında, iradı elde edenlerin ve ödeme yapanın durumuna bağlı olarak, bu iradı ödeyenler tarafından tevkifat yapılması gerekebilir. Eğer ödemeye konu gayrimenkul bir gül ticari işletmenin aktifinde kayıtlı ise tevkifat yapılmayacaktır.
• Tevkifatla ilgili olarak; 2023 yılı içerisinde kesintiye tabi olan brüt tutarı 150.000 TL üzeri (2024 yılı için 230.000 TL) işyeri kira gelirlerinin beyan edilmesi gerekmektedir. 2023 yılı içerisinde kesintiye ve istisnaya tabi olmayan 8.400 TL üzeri (2024 yılı için 13.000 TL) işyeri kira gelirlerinin ise beyan edilmesi gerekmektedir.

 

BEYANNAME VERİLMEYECEK GAYRİMENKUL SERMAYE İRATLARI

• 2023 yılındaki istisna tutarı olan 21.000,00 TL’den daha az kira geliri elde edenler.
• 2023 yılı için sadece 150.000,00 TL’nin altında kalan tevkif suretiyle vergilendirilmiş kira geliri elde edenler.
• 2023 yılında gelirleri sadece; kesinti suretiyle vergilendirilmemiş, istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı 8.400 TL’yi aşmayan gelirler.

Beyanname Verilecek Gayrimenkul Sermaye İratları

• 2023 yılı için istisna tutarı olan 21.000 TL’nin üzerindeki kira gelirleri.
• 2023 yılı için gelirleri yalnızca 150.000 TL’nin üzerindeki tevkif suretiyle vergilendirilmiş kira gelirleri.
• 2023 yılı için gelirleri tevkifat suretiyle vergilendirilmemiş ve istisna uygulamasına konu olmamış 8.400 lirayı aşan kira gelirleri.
• 2023 yılında kesinti yoluyla vergilendirilmiş gayrimenkul sermaye iradı elde edenlerin, diğer gelir unsurlarıyla birlikte toplam geliri 150.000 TL'yi aşması durumunda kesinti yoluyla vergilendirilmiş gayrimenkul sermaye iratları ilgili yıl beyannamesine dahil edilip izleyen yılın mart ayında beyan edilecektir.

 

BEYANNAMEDE YAPILACAK İNDİRİMLER

• Bazı bağış ve yardımlar
• Küçük çocuklar için yapılan eğitim harcamaları
• Sağlık harcamaları (beyan edilen gelirin %10’una kadar)